★ Bad Oeynhausen · Bielefeld · Bürozeiten Mo–Fr 9–18 · Sa 9–14 Uhr
05731 · 98 140 80 · info@owl.immo
Kreis Herford
Fünf Ortsteile — und der teuerste ist nicht der Kernort.
Foto: Varus111, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons · Bildausschnitt bearbeitet
Der Markt
Spenge hat 14.620 Einwohner auf 40 Quadratkilometern und ist damit die zweitkleinste Kommune im Kreis Herford. Die Einwohnerdichte liegt bei 362 je Quadratkilometer — weniger als die Hälfte von Hiddenhausen. Spenge ist ländlich, und es sieht auch so aus.
Der Preis sagt etwas anderes. Der Gutachterausschuss schreibt zum Berichtsjahr 2025 wörtlich, die Preise seien durch die Nähe zu Bielefeld geprägt, sodass sich das Preisniveau weiterhin über der Marke von 200 €/m² fortsetze. Bei siebzehn verkauften erschlossenen Bauplätzen ist das keine Momentaufnahme.
Die heutige Stadt entstand 1969 aus fünf selbstständigen Gemeinden des Amtes Spenge. Die älteste urkundliche Erwähnung eines Ortsteils geht auf das Jahr 1060 zurück.
Die Lagen
Der Gutachterausschuss veröffentlicht Durchschnittspreise je Gemarkung für die Jahre 2023 bis 2025. Für Spenge steht dort ein Befund, der viele überrascht: Lenzinghausen 216 €/m² bei 23 Kauffällen — gegenüber Spenge 206 €/m² bei elf. Der Nebenort ist teurer als die Stadt, und er wird auch doppelt so häufig gehandelt.
Der Grund steht im selben Bericht: Die Verkäufe lagen „überwiegend im Ortsteil Lenzinghausen und südlichem Teil vom Kernort Spenge“. Beides ist die Seite, die nach Bielefeld zeigt. Das Gelände steigt hier zum Teutoburger Wald hin an und erreicht 159,5 Meter; im Norden fällt es zur Else hin auf 64 Meter am Hücker Moor ab.
Die fünf Ortsteile sind Spenge mit rund 8.500 Einwohnern, Lenzinghausen mit rund 2.500, Hücker-Aschen mit rund 1.500, Wallenbrück und Bardüttingdorf mit jeweils rund 1.100.
Was wir vorher prüfen
Die Himmelsrichtung. In Spenge entscheidet nicht nur der Ortsteil, sondern die Seite: südlicher Kernort und Lenzinghausen zeigen nach Bielefeld, der Norden zur Else. Zwei Grundstücke in derselben Stadt können deshalb in verschiedenen Bodenrichtwertzonen liegen.
Keine Bahn. Der frühere Anschluss an die Herforder Kleinbahn ist stillgelegt. Spenge fährt mit dem Bus: Linie 56 und 156 nach Bielefeld mit Anschluss an die Stadtbahn, 465/466 nach Enger und Herford, dazu Bürgerbusse in den Ortsteilen. Für viele Käufer ist das Auto hier gesetzt — das gehört in die Vermarktung, nicht ins Kleingedruckte.
Der Zuschnitt. Bei einem Preisniveau über 200 €/m² schlägt jede nicht bebaubare Teilfläche voll durch. Hanglage, Baufenster, Abstandsflächen und Zuwegung sehen wir uns vor der Bewertung an, nicht danach.
Bodenwerte
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford weist für Spenge zum Stichtag 1. Januar 2026 190 €/m² in guter Lage, 150 €/m² in mittlerer und 130 €/m² in mäßiger Lage aus. In guter Lage liegt Spenge damit gleichauf mit Bünde und hinter der Stadt Herford (280 €) auf Platz zwei im Kreis — vor Enger und Hiddenhausen.
| Wohnbauland in Spenge | je m² |
|---|---|
| gute Lage | 190 € |
| mittlere Lage | 150 € |
| mäßige Lage | 130 € |
Bodenrichtwerte für individuellen Wohnungsbau, erschließungsbeitragsfrei, Stichtag 01.01.2026. Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford, Abschnitt 4.5.3. Maßgeblich für eine einzelne Immobilie ist ausschließlich die jeweilige Bodenrichtwertzone – kostenfrei einsehbar in BORIS.NRW.
Bemerkenswert ist der Abstand zwischen Richtwert und Marktpreis: 190 € in guter Lage laut Richtwert, über 200 € im Durchschnitt tatsächlich bezahlt. Wer in Spenge rechnet, sollte beide Zahlen kennen.
Für die Immobilienrichtwerte der Ein- und Zweifamilienhäuser setzt der Gutachterausschuss Spenge auf den Kommunenfaktor 1,013 — Rang drei im Kreis hinter Enger (1,018) und vor Hiddenhausen (1,004). Bei Eigentumswohnungen fällt Spenge dagegen auf 0,965 zurück.
Der Markt in Zahlen
2025 wurden in Spenge 17 erschlossene Bauplätze veräußert — nach Bünde (21), Löhne (15) und Hiddenhausen (12) einer der aktivsten Baulandmärkte des Kreises, und das bei der zweitkleinsten Einwohnerzahl. Der Flächenumsatz für Wohnbauflächen stieg von 0,74 auf 2,31 Hektar, also auf mehr als das Dreifache des Vorjahres.
Beim Wohnungseigentum wechselten 17 Einheiten für zusammen 3,21 Millionen Euro den Besitzer. Fünf davon waren Neubau-Erstverkäufe mit im Schnitt 82 m² zu 3.930 €/m². Fünf Wohnungen der Baujahre 1975 bis 1994 kosteten im Schnitt 1.750 €/m², drei Wohnungen von 1950 bis 1974 noch 1.240 €/m².
Dreitausendneunhundertdreißig Euro für den Neubau, zwölfhundertvierzig für den Altbau. In einer Stadt mit vierzehntausend Einwohnern liegt dazwischen der ganze Markt.
Anbindung
Die A30 verläuft wenige Kilometer nördlich an Spenge vorbei. Die Anschlussstelle Bünde (Nr. 27) erreicht man über die L 783 und L 546, die Anschlussstelle Bruchmühlen (Nr. 26) über die L 859 und K 19. Über die A30 liegt Osnabrück rund dreißig Kilometer entfernt.
Nach Bielefeld führen die Buslinien 56 und 156 mit Anschluss an die Stadtbahnlinien 3 und 1. Nach Enger und Herford fahren die Linien 465 und 466, nach Bünde die Linie 572 als Anrufbus. Die Ortsteile Wallenbrück, Bardüttingdorf und Lenzinghausen bedient ein Bürgerbus.
Einen Personenbahnhof hat Spenge nicht mehr. Für Pendler nach Bielefeld ist das in der Praxis verkraftbar — für Pendler nach Hannover oder ins Ruhrgebiet weniger.
Ausblick
Spenge ist einer der Orte, deren Preisniveau sich nicht aus der eigenen Wirtschaftskraft erklärt, sondern aus der Entfernung zu einer Großstadt. Solange in Bielefeld Wohnraum knapp und teuer ist, bleibt der Druck auf den südlichen Teil des Stadtgebiets bestehen.
Für Verkäufer heißt das: Die Nachfrage ist da, aber sie ist ortsteilscharf. Ein Haus in Lenzinghausen und ein gleich großes im Norden der Stadt sprechen verschiedene Käufer an und tragen verschiedene Preise. Wer beides gleich behandelt, verschenkt auf der einen Seite Geld und wartet auf der anderen zu lange.
Unsere Leistungen
Ein Ansprechpartner von Anfang bis Ende. Bewertet wird bei uns nicht per Online-Rechner, sondern von einem DIA-zertifizierten Sachverständigen, der sich die Immobilie ansieht.
Häufige Fragen
Nichts. Die Marktpreiseinschätzung samt schriftlichem Kurzgutachten durch unseren DIA-zertifizierten Sachverständigen ist kostenlos und an keine Bedingung geknüpft — Sie müssen uns hinterher nicht beauftragen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, wie es Gerichte oder Finanzämter verlangen, ist etwas anderes; das ist kostenpflichtig, und den Preis nennen wir vorher.
Weil Lenzinghausen näher an Bielefeld liegt und zum Teutoburger Wald hin ansteigt. Der Gutachterausschuss weist für die Jahre 2023 bis 2025 in Lenzinghausen 216 €/m² aus, im Kernort Spenge 206 €/m² — bei doppelt so vielen Kauffällen. Das ist keine Momentaufnahme, sondern ein Dreijahresschnitt. Für die Bewertung ist der Ortsteil deshalb kein Detail, sondern ein eigener Rechenschritt.
Der Bodenrichtwert liegt zwischen 130 und 190 €/m², tatsächlich bezahlt wurden 2025 im Durchschnitt über 200 €/m² — allerdings für vollerschlossene Bauplätze. Entscheidend ist, ob Ihr Grundstück erschlossen, teilbar und in der Breite bebaubar ist. Wir holen die grundstücksgenaue Zone aus BORIS.NRW, prüfen den Bebauungsplan und sagen Ihnen, in welcher der drei Stufen Sie tatsächlich stehen.
Nachlass & Betreuung
Fünf Ortsteile mit deutlich verschiedenen Werten und eine Nähe zu Bielefeld, die den Preis seit Jahren trägt. Bei einer Nachlassimmobilie in Spenge kommt es darauf an, welcher Ortsteil auf dem Grundbuchauszug steht — und dass das Gutachten das auch abbildet.
Seit 2020 arbeiten wir für Berufsbetreuerinnen und Berufsbetreuer, Nachlasspflegerinnen und Nachlasspfleger, Testamentsvollstrecker und Erbengemeinschaften: Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen, Abstimmung mit dem Betreuungs- oder Nachlassgericht, Räumung und Pflege bis zum Notartermin — und die gesamte Kommunikation mit Kaufinteressenten.
Unverbindlich
Wir sehen sie uns an und sagen es Ihnen schriftlich. Kostenlos, ohne Bedingung und ohne dass Sie uns anschließend beauftragen müssen.
Braucht es mehr als eine Einschätzung — ein Verkehrswertgutachten für Gericht, Finanzamt oder eine Erbauseinandersetzung —, kommt es aus dem eigenen Haus: erstellt von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung.
