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Kreis Lippe
Der zweithöchste Hauspreis im Kreis Lippe — und kaum ein Grundstück frei.
Foto: Leopold070, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons · Bildausschnitt bearbeitet
Der Markt
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Lippe hat für 2025 die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern je Gemeinde ausgewertet. Leopoldshöhe steht mit 362.000 Euro auf Platz zwei von sechzehn — hinter Schlangen (366.000 €) und vor Oerlinghausen (324.000 €), Detmold (304.000 €) und Bad Salzuflen (299.000 €).
Das ist kein Ausreißer aus wenigen Fällen: 71 verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser mit zusammen 25,69 Millionen Euro Umsatz stehen dahinter. Der Kreisdurchschnitt lag bei 1.197 Kauffällen und 334 Millionen Euro.
Die Erklärung steht auf der Landkarte: Leopoldshöhe grenzt im Westen unmittelbar an Bielefeld. Der Hauptort liegt etwa im Mittelpunkt zwischen Bielefeld, Bad Salzuflen, Lage und Oerlinghausen.
Die Lagen
Das Gemeindegebiet gliedert sich in acht Ortsteile, die bis zur Gemeindereform 1969 eigenständige Gemeinden waren: Leopoldshöhe selbst mit rund 4.200 Einwohnern, Asemissen mit rund 3.240, Greste mit rund 3.170, Bechterdissen mit rund 1.990, Schuckenbaum mit rund 1.980, Krentrup mit rund 820, Nienhagen mit rund 670 und Bexterhagen mit rund 580.
Eine Besonderheit, die man kennen sollte: Der Bahnhof „Oerlinghausen“ an der Strecke Bielefeld–Lemgo liegt nicht in Oerlinghausen, sondern im Leopoldshöher Ortsteil Asemissen. Wer auf Portalen nach Lage und Anbindung filtert, übersieht das regelmäßig — zum Nachteil des Verkäufers.
Die höchste Erhebung liegt im äußersten Südwesten am Merkslohberg im Bereich des Osning. Wo das Gelände ansteigt, steigt auch der Wert.
Was wir vorher prüfen
Die flache Staffel. Zwischen guter und mittlerer Lage liegen in Leopoldshöhe nur 40 €/m² (260 zu 220). In Bad Salzuflen sind es 155, in Lage 80. Das heißt: Die mittleren Lagen sind hier ungewöhnlich wertvoll — und eine pauschale Abwertung, weil ein Haus nicht in der Toplage steht, ist in dieser Gemeinde schlicht falsch.
Die Teilbarkeit. 2025 wurden hier nur neun unbebaute Baugrundstücke verkauft — 1,11 Hektar im ganzen Jahr. Wer bauen will, findet kaum etwas. Deshalb ist eine abtrennbare Teilfläche in Leopoldshöhe besonders viel wert, sofern sie genehmigungsfähig ist. Das prüfen wir vor der Bewertung.
Die Autobahnnähe. Die A2 verläuft nur wenige hundert Meter am Gemeindegebiet vorbei. Das ist für Pendler ein starkes Argument und für die angrenzenden Lagen eine Lärmfrage. Beides gehört in dieselbe Bewertung.
Bodenwerte
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Lippe und in der Stadt Detmold weist für Leopoldshöhe zum Stichtag 1. Januar 2026 folgende Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau aus:
| Wohnbauland in Leopoldshöhe | je m² |
|---|---|
| gute Lage | 260 € |
| mittlere Lage | 220 € |
| mäßige Lage | 145 € |
Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen des individuellen Wohnungsbaus, Stichtag 01.01.2026. Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Lippe und in der Stadt Detmold, Abschnitt 4.7.3. Maßgeblich für eine einzelne Immobilie ist ausschließlich die jeweilige Bodenrichtwertzone – kostenfrei einsehbar in BORIS.NRW.
Der Wert für die mittlere Lage ist bemerkenswert: 220 €/m² sind der zweithöchste Mittellagenwert im gesamten Kreis Lippe — mehr als Bad Salzuflen (185 €), mehr als Detmold (215 €), mehr als Lage (180 €). Nur Oerlinghausen und Augustdorf liegen mit je 245 € darüber.
In guter Lage ist Leopoldshöhe mit 260 €/m² günstiger als Oerlinghausen (320 €) oder Bad Salzuflen (340 €). Die Spitze ist hier also niedriger, die Breite dafür höher — ein Markt ohne große Ausreißer nach unten.
Der Markt in Zahlen
2025 wurden in Leopoldshöhe 158 Kauffälle mit 50,88 Millionen Euro Geldumsatz beurkundet. Davon entfielen 71 auf Ein- und Zweifamilienhäuser (25,69 Mio. €), 19 auf Eigentumswohnungen (3,41 Mio. €) und nur neun auf unbebaute Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus.
Neun Baugrundstücke in einer Gemeinde mit rund 16.500 Einwohnern — das ist der eigentliche Grund für die hohen Preise. Wer hier wohnen will, muss praktisch ein bestehendes Haus kaufen.
Zweithöchster Hauspreis im Kreis, zweithöchster Wert für mittlere Lagen, neun freie Baugrundstücke im Jahr. In Leopoldshöhe ist nicht der Preis das Problem, sondern das Angebot.
Anbindung
Über die Bundesstraße 66 am südlichen Gemeinderand ist Leopoldshöhe mit Bielefeld und der Kreisstadt Detmold verbunden. Die A2 verläuft in wenigen hundert Metern Entfernung am Gemeindegebiet vorbei und ist über die Anschlussstellen Bielefeld-Ost (27) und Ostwestfalen-Lippe (28) schnell erreichbar.
Die Nord-Süd-Achse ist die L 751: vom Autobahnzubringer in Bad Salzuflen-Schötmar über die Ortsumgehung Leopoldshöhe und Asemissen direkt nach Oerlinghausen und weiter zur A33.
Im Ortsteil Asemissen liegt der Bahnhof an der Strecke Bielefeld–Lemgo — der trägt allerdings den Namen Oerlinghausen. Fahrplanmäßig ist Bielefeld von dort in wenigen Minuten erreichbar.
Ausblick
Leopoldshöhe profitiert von Bielefeld, ohne ein Vorort zu sein: eigene Ortschaften, eigene Geschichte, viel Fläche. Genau diese Mischung treibt den Preis — und sie wird sich kurzfristig nicht ändern, weil kaum neues Bauland hinzukommt.
Für Eigentümer heißt das: Die Nachfrage ist da und sie ist zahlungskräftig. Entscheidend ist, dass der Preis sauber hergeleitet wird — aus der grundstücksgenauen Zone, dem Zuschnitt und der Frage, ob sich eine Teilfläche abtrennen lässt. Genau dort entstehen in dieser Gemeinde die größten Unterschiede.
Unsere Leistungen
Ein Ansprechpartner von Anfang bis Ende. Bewertet wird bei uns nicht per Online-Rechner, sondern von einem DIA-zertifizierten Sachverständigen, der sich die Immobilie ansieht.
Häufige Fragen
Nichts. Die Marktpreiseinschätzung samt schriftlichem Kurzgutachten durch unseren DIA-zertifizierten Sachverständigen ist kostenlos und an keine Bedingung geknüpft — Sie müssen uns hinterher nicht beauftragen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, wie es Gerichte oder Finanzämter verlangen, ist etwas anderes; das ist kostenpflichtig, und den Preis nennen wir vorher.
In Leopoldshöhe weniger als fast überall sonst. Der Gutachterausschuss weist 260 €/m² für gute und 220 €/m² für mittlere Lagen aus — nur 40 Euro Unterschied. In Bad Salzuflen sind es 155 Euro. Wer Ihr Haus pauschal abwertet, weil es nicht in der Toplage steht, rechnet mit einem Modell, das hier nicht gilt.
Häufig ja, denn 2025 wurden in der ganzen Gemeinde nur neun Baugrundstücke verkauft. Entscheidend ist, ob eine Teilfläche genehmigungsfähig wäre: Festsetzungen des Bebauungsplans, Grundstücksbreite und -tiefe, Abstandsflächen, gesicherte Zuwegung und Erschließung. Wir prüfen das und rechnen beide Varianten gegeneinander, bevor Sie sich entscheiden.
Nachlass & Betreuung
Acht Ortschaften an der Stadtgrenze zu Bielefeld, hohe Werte und ein sehr enger Markt für Baugrundstücke. Bei einer Nachlassimmobilie in Leopoldshöhe ist die Frage nach einer Teilung fast immer die wichtigste — und die, die ein Rechner nicht beantwortet.
Seit 2020 arbeiten wir für Berufsbetreuerinnen und Berufsbetreuer, Nachlasspflegerinnen und Nachlasspfleger, Testamentsvollstrecker und Erbengemeinschaften: Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen, Abstimmung mit dem Betreuungs- oder Nachlassgericht, Räumung und Pflege bis zum Notartermin — und die gesamte Kommunikation mit Kaufinteressenten.
Unverbindlich
Wir sehen sie uns an und sagen es Ihnen schriftlich. Kostenlos, ohne Bedingung und ohne dass Sie uns anschließend beauftragen müssen.
Braucht es mehr als eine Einschätzung — ein Verkehrswertgutachten für Gericht, Finanzamt oder eine Erbauseinandersetzung —, kommt es aus dem eigenen Haus: erstellt von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung.
