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Kreis Herford
Wo Else und Werre zusammenkommen — und zwei Dörfer denselben Namen tragen.
Foto: TUBS, gemeinfrei, via Wikimedia Commons
Der Markt
Südlengern wurde bei der Kreisneuordnung geteilt: Südlengern-Dorf kam zu Kirchlengern, Südlengern-Heide zur Stadt Bünde. Der Gutachterausschuss rechnet beide bis heute getrennt — und kommt zu 149 €/m² für Südlengern-Dorf und 184 €/m² für Südlengern-Heide. Fünfunddreißig Euro Unterschied, gleicher Ortsname, ein paar hundert Meter dazwischen.
Besser lässt sich nicht zeigen, warum ein Ortsname zur Bewertung nicht reicht. Kirchlengern hat 16.334 Einwohner auf 34 Quadratkilometern und gliedert sich in sieben Ortsteile: Kirchlengern, Südlengern-Dorf, Klosterbauerschaft, Häver, Quernheim, Stift Quernheim und Rehmerloh.
Die Lagen
Die Gemeinde liegt im Ravensberger Hügelland und reicht im Norden bis an die Ausläufer des Wiehengebirges. Im Süden liegen die Niederungen von Else und Werre, die beide die Grenze zu Löhne bilden und genau auf dieser Grenze zusammenfließen. Dort liegt mit 52 Metern über NN zugleich der tiefste Punkt der Gemeinde.
Diese Spanne zwischen Flussniederung und Mittelgebirgsrand ist die eigentliche Lagefrage in Kirchlengern. Der Gutachterausschuss weist für die Jahre 2023 bis 2025 aus: Kirchlengern 152 €/m² (14 Kauffälle), Südlengern-Dorf 149 €/m² (10), Häver 139 €/m² (6) und Klosterbauerschaft 127 €/m² (5).
Klosterbauerschaft ist damit die günstigste ausgewertete Gemarkung im gesamten Kreis Herford — günstiger als jede Lage in Kirchlengern oder Rödinghausen.
Was wir vorher prüfen
Das Wasser. Else und Werre treffen sich am Rand der Gemeinde. Vor jeder Bewertung in den südlichen Lagen sehen wir die Hochwassergefahren- und Risikokarten des Landes NRW für das konkrete Flurstück nach und schreiben das Ergebnis ins Gutachten. Ein Käufer, der es später selbst herausfindet, kommt zurück.
Der Ortsteil. Zwischen Kirchlengern und Klosterbauerschaft liegen 25 €/m². Bei 800 m² Grundstück sind das 20.000 Euro, die kein Portalrechner kennt, weil er mit dem Gemeindenamen rechnet.
Der Bestand. Kirchlengern hat kaum einen Markt für Eigentumswohnungen: 2025 waren es zwölf Verkäufe im ganzen Jahr, und für keine einzige Baujahrsklasse konnte der Gutachterausschuss einen Durchschnittspreis ausweisen. Wer hier eine Wohnung bewertet, braucht Vergleichsfälle von außerhalb — und jemanden, der sie richtig anpasst.
Bodenwerte
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford weist für Kirchlengern zum Stichtag 1. Januar 2026 145 €/m² in guter Lage, 125 €/m² in mittlerer und 105 €/m² in mäßiger Lage aus. Damit liegt Kirchlengern im Kreisvergleich auf dem drittletzten Platz, vor Rödinghausen und Kirchlengern.
| Wohnbauland in Kirchlengern | je m² |
|---|---|
| gute Lage | 145 € |
| mittlere Lage | 125 € |
| mäßige Lage | 105 € |
Bodenrichtwerte für individuellen Wohnungsbau, erschließungsbeitragsfrei, Stichtag 01.01.2026. Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford, Abschnitt 4.5.3. Maßgeblich für eine einzelne Immobilie ist ausschließlich die jeweilige Bodenrichtwertzone – kostenfrei einsehbar in BORIS.NRW.
Auch bei den Immobilienrichtwerten rechnet der Gutachterausschuss Kirchlengern unter dem Kreismittel: Kommunenfaktor 0,961 für Ein- und Zweifamilienhäuser und 0,921 für Eigentumswohnungen, jeweils gegenüber 1,000 für die Stadt Herford.
Für Käufer ist das die Gelegenheit, für Verkäufer der Grund, warum der Zustand des Hauses hier stärker zählt als anderswo: Wenn der Boden wenig kostet, macht das Gebäude den Preis.
Der Markt in Zahlen
Der auffälligste Wert im Berichtsjahr 2025 steht nicht beim Preis, sondern bei der Fläche: In Kirchlengern wurden 20,79 Hektar Wohnbauflächen aller Entwicklungsstufen umgesetzt — nach 4,93 Hektar im Vorjahr und mehr als in jeder anderen Kommune des Kreises. Zum Vergleich: In Hiddenhausen waren es 1,41, in Enger 1,29 Hektar.
Bei den fertig erschlossenen Bauplätzen sieht es anders aus: neun geeignete Kauffälle, damit nur halb so viele wie im Vorjahr. Beides zusammen beschreibt einen Markt, in dem große Flächen den Eigentümer wechseln, während der Einzelverkauf stockt.
Wenn in einem Jahr zwanzig Hektar Wohnbaufläche gehandelt werden und gleichzeitig nur neun Bauplätze, dann passiert in dieser Gemeinde gerade etwas, das in keinem Durchschnittspreis steht.
Anbindung
Der Bahnhof Kirchlengern liegt an der Strecke Löhne–Rheine; hier zweigt die vier Kilometer kurze Verbindung nach Herford ab, die zur Strecke Hamm–Minden führt. Im Stundentakt fahren die RB 61 „Wiehengebirgs-Bahn“ (Rheine–Osnabrück–Bünde–Herford–Bielefeld) und die RB 71 „Ravensberger Bahn“ (Rahden–Bünde–Herford–Bielefeld). Die Bahnsteige sind stufenfrei erreichbar.
Über die B 239, die zwischen Lübbecke und Herford den Anschluss an die A30 herstellt, hängt Kirchlengern am Fernstraßennetz. Eine Ortsbus-Ringlinie bedient die Ortsteile, Regionalbusse fahren nach Herford und Bünde.
Dazu kommen die Arbeitsplätze: Kirchlengern ist Hauptsitz der Hettich-Unternehmensgruppe, eines Zulieferers der Möbelbranche. Die Gemeinde zählt gut 6.000 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze — viel für 16.334 Einwohner.
Ausblick
Kirchlengern hat eine Kombination, die selten ist: niedrige Bodenwerte und ein Bahnhof, an dem zwei Linien im Stundentakt halten. Für Käufer, die nach Bielefeld oder Osnabrück pendeln und in Spenge oder Enger nicht mehr mithalten, ist das ein Argument.
Für Eigentümer bedeutet es, dass der Preis hier über das Gebäude gemacht wird, nicht über den Boden. Ein saniertes Dach, eine neue Heizung und ein ehrlicher Energieausweis verschieben in Kirchlengern mehr als in jedem teureren Ort des Kreises.
Unsere Leistungen
Ein Ansprechpartner von Anfang bis Ende. Bewertet wird bei uns nicht per Online-Rechner, sondern von einem DIA-zertifizierten Sachverständigen, der sich die Immobilie ansieht.
Häufige Fragen
Nichts. Die Marktpreiseinschätzung samt schriftlichem Kurzgutachten durch unseren DIA-zertifizierten Sachverständigen ist kostenlos und an keine Bedingung geknüpft — Sie müssen uns hinterher nicht beauftragen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, wie es Gerichte oder Finanzämter verlangen, ist etwas anderes; das ist kostenpflichtig, und den Preis nennen wir vorher.
Dass wir vor der Bewertung nachsehen, nicht vermuten. Entscheidend ist, ob Ihr Flurstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt und bei welcher Hochwasserwahrscheinlichkeit es betroffen wäre. Zwischen einer Lage, die schon bei einem häufigen Hochwasser nasse Füße bekäme, und einer, die nur bei einem Extremereignis betroffen wäre, liegen erhebliche Unterschiede — im Preis und bei der Finanzierung des Käufers. Das Ergebnis schreiben wir ins Gutachten.
Weil Lage, Erschließung und Nachfrage dort anders sind. Der Gutachterausschuss weist für die Jahre 2023 bis 2025 in Klosterbauerschaft 127 €/m² aus, im Kernort Kirchlengern 152 €/m². Das heißt nicht, dass ein Haus dort schlechter verkäuflich wäre — es heißt, dass der Bodenanteil kleiner ist und der Gebäudewert einen größeren Anteil am Preis trägt.
Nachlass & Betreuung
Sieben Ortsteile, zwei Flüsse und Bodenwerte, die zu den niedrigsten im Kreis Herford gehören. Bei einer Nachlassimmobilie in Kirchlengern entscheidet deshalb besonders viel am Zustand des Hauses — und daran, ob jemand die Hochwasserlage geprüft hat.
Seit 2020 arbeiten wir für Berufsbetreuerinnen und Berufsbetreuer, Nachlasspflegerinnen und Nachlasspfleger, Testamentsvollstrecker und Erbengemeinschaften: Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen, Abstimmung mit dem Betreuungs- oder Nachlassgericht, Räumung und Pflege bis zum Notartermin — und die gesamte Kommunikation mit Kaufinteressenten.
Unverbindlich
Wir sehen sie uns an und sagen es Ihnen schriftlich. Kostenlos, ohne Bedingung und ohne dass Sie uns anschließend beauftragen müssen.
Braucht es mehr als eine Einschätzung — ein Verkehrswertgutachten für Gericht, Finanzamt oder eine Erbauseinandersetzung —, kommt es aus dem eigenen Haus: erstellt von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung.
