Gutachten und Wertermittlung
Vom kostenlosen Kurzgutachten bis zum Verkehrswertgutachten, das vor dem Finanzamt Bestand hat. Die meisten Gutachten erstellen wir mit eigenen Mitarbeitern — darunter ein Dipl. Sachverständiger (DIA) und ein Bauingenieur.
Worum es geht
„Was ist mein Haus wert?" hat je nach Anlass eine andere richtige Antwort — und vor allem eine andere Form. Für einen Verkauf genügt meist eine belastbare Marktpreiseinschätzung. Gegenüber dem Finanzamt, einem Gericht oder dem Ehepartner in der Zugewinnauseinandersetzung genügt sie nicht. Dort zählt ein Verkehrswertgutachten, das nachvollziehbar herleitet, wie die Zahl zustande kommt.
Der Verkehrswert ist dabei kein Gefühl, sondern ein gesetzlich definierter Begriff: nach § 194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre — ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Wie er zu ermitteln ist, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung, die ImmoWertV 2021, seit dem 1. Januar 2022 bundesweit einheitlich.
Die häufigste teure Verwechslung: eine Schätzung dort einreichen, wo ein Gutachten verlangt wird — und dann noch einmal von vorn anfangen.
Welches Gutachten wofür
Diese Übersicht beantwortet die Frage, mit der die meisten zu uns kommen: Was brauche ich überhaupt?
| Anlass | Was Sie brauchen | Wer es erstellt |
|---|---|---|
| Verkauf oder Kauf | Marktpreiseinschätzung mit schriftlichem Kurzgutachten | wir, kostenlos |
| Erbfall, Schenkung gegenüber dem Finanzamt | Verkehrswertgutachten als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, § 198 BewG | wir, gezeichnet vom öffentlich bestellten Kollegen |
| Scheidung, Zugewinn | Verkehrswertgutachten | wir |
| Betreuung, Nachlass für das Gericht | Vollgutachten über den Verkehrswert | wir, gezeichnet vom öffentlich bestellten Kollegen |
| Erbauseinandersetzung unter Miterben | Verkehrswertgutachten als neutrale Grundlage | wir |
| Finanzierung | Wertermittlung für die Bank; den Beleihungswert setzt die Bank selbst fest | wir, Zuarbeit |
| Bauschaden, Mangel | Schadensgutachten | wir |
| Grundsteuer | Grundsteuerwert — nicht mehr der Einheitswert, siehe unten | Finanzamt, wir liefern die Daten |
Ein Verkehrswertgutachten, das gegenüber dem Finanzamt oder einem Gericht Bestand haben soll, stellt besondere Anforderungen an die Person des Sachverständigen. Deshalb arbeiten wir in diesen Fällen mit einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zusammen — er prüft und zeichnet. Für alles andere genügt unsere eigene Mannschaft, und das ist der Regelfall.
Die drei Verfahren
Die ImmoWertV kennt drei Wege zum Verkehrswert. Welcher passt, entscheidet nicht der Gutachter nach Vorliebe, sondern die Art des Objekts und was am Markt üblich ist — die Verfahrenswahl sauber zu begründen ist einer der Schwerpunkte der DIA-Ausbildung. Oft werden zwei gerechnet und gegeneinander gehalten.
Der Wert ergibt sich aus tatsächlich gezahlten Preisen für ähnliche Objekte. Das beste Verfahren, wenn es genug Vergleichsfälle gibt — also bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken. Grundlage sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, nicht Internetangebote.
Für alles, was Miete bringt: Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, gemischt genutzte Objekte. Gerechnet wird mit dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag, dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer. Der Ertragswert liegt regelmäßig auseinander mit dem, was Eigentümer im Kopf haben — weil nicht der Kaufpreis von damals zählt, sondern der Ertrag von heute.
Für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, für die es keine Vergleichsfälle gibt, und für Sonderbauten. Gerechnet wird über die Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, dazu der Bodenwert. Hier schlägt der bauliche Zustand voll durch — und genau deshalb sitzt bei uns ein Bauingenieur mit am Tisch.
Häufig gesucht
Der Einheitswert stammt aus Bewertungen, die im Westen auf den 1. Januar 1964 und im Osten auf den 1. Januar 1935 zurückgehen. Weil er mit heutigen Werten nichts mehr zu tun hatte, hat das Bundesverfassungsgericht ihn gekippt. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nicht mehr aus dem Einheitswert berechnet, sondern aus dem Grundsteuerwert, den das Finanzamt aus Ihrer Feststellungserklärung ermittelt.
Wenn Sie also nach Ihrem Einheitswert suchen, suchen Sie vermutlich eines von drei Dingen:
Schadensgutachten
Drei Fälle, die bei uns regelmäßig auf dem Tisch liegen — und in denen es meistens nicht um die Frage geht, ob ein Schaden da ist, sondern was er wert ist.
Feuchtigkeit im Keller, Risse im Mauerwerk, Schimmel, undichte Dächer. Aufgenommen, in der Ursache benannt, mit belastbarer Schätzung der Sanierungskosten.
Was ein Schaden den Verkehrswert kostet — die Frage, um die es in Kaufverhandlungen und vor Gericht tatsächlich geht. Hier trifft Bautechnik auf Bewertung.
Zustand dokumentiert, bevor nebenan gebaut, saniert oder übergeben wird. Wer hinterher streitet, hat damit etwas in der Hand — wer vorher dokumentiert, streitet oft gar nicht erst.
Wer es macht
Die meisten Gutachten entstehen bei uns im Haus. Das ist keine Nebenleistung, die wir zukaufen: Die Objektaufnahme, die Recherche in den Kaufpreissammlungen, die Rechnung und der Text kommen von eigenen Mitarbeitern.
Die DIA ist die Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg — das Haus, an dem die Sachverständigenausbildung für Immobilienbewertung in Deutschland seit Jahrzehnten stattfindet. Der Abschluss „Dipl. Sachverständiger (DIA)" steht für eine mehrjährige Ausbildung in Wertermittlung, Bau- und Bewertungsrecht. Er ist keine öffentliche Bestellung durch die IHK und keine Personenzertifizierung — das sind drei verschiedene Dinge, und wir nennen sie auf dieser Seite auch so. Für die allermeisten Gutachten ist die DIA-Qualifikation genau das Richtige; wo mehr verlangt wird, kommt unser öffentlich bestellter Partner dazu.
Wir sagen Ihnen im ersten Gespräch, welche der beiden Konstellationen Ihr Fall ist. Das kostet nichts und erspart Ihnen im Zweifel ein Gutachten, das der Empfänger nicht anerkennt.
Der Ablauf
Wofür brauchen Sie die Zahl, und wer bekommt sie? Daraus ergibt sich alles Weitere — Form, Umfang, Unterzeichner und Preis. Dieses Gespräch ist kostenlos.
Aufmaß, Zustand, Ausstattung, Fotos. Dazu die Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Teilungserklärung, Energieausweis, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Was fehlt, beschaffen wir.
Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren. Dann das Verfahren — oder zwei, wenn das Objekt es verlangt.
Sie bekommen das Gutachten schriftlich und gebunden — und ein Gespräch dazu. Ein Gutachten, das man nicht erklärt bekommt, nützt in der Verhandlung wenig.
Häufige Fragen
Das hängt von Objektart, Umfang und Zweck ab — ein Einfamilienhaus ist etwas anderes als ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Mietverhältnissen. Wir nennen Ihnen den Preis vorher und schriftlich, nicht nach Aufwand hinterher. Die Marktpreiseinschätzung mit Kurzgutachten für den Verkauf ist kostenlos und an keine Bedingung geknüpft.
Nein. Die Marktpreiseinschätzung ist eine fundierte Grundlage für Ihre Verkaufsentscheidung — sie ist kein Gutachten im Sinne des § 198 BewG. Wer dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen will, braucht ein vollständiges Verkehrswertgutachten und einen Sachverständigen, den das Finanzamt anerkennt. Genau dafür haben wir den öffentlich bestellten Kollegen.
Nach der Objektaufnahme meist zwei bis drei Wochen. Der längste Posten ist selten das Rechnen, sondern das Warten auf Unterlagen — Kaufpreisauskünfte der Gutachterausschüsse und Auszüge aus der Bauakte brauchen ihre Zeit. Wenn es eilt, sagen Sie es gleich; manches lässt sich beschleunigen, anderes nicht.
Das ergibt sich aus dem Objekt: Eigentumswohnung und Grundstück in der Regel Vergleichswert, vermietetes Mehrfamilienhaus Ertragswert, eigengenutztes Einfamilienhaus ohne Vergleichsfälle Sachwert. Bei gemischten Fällen rechnen wir zwei Verfahren und begründen, welchem wir folgen. Diese Begründung ist der Teil, an dem man ein gutes Gutachten erkennt.
Wir selbst nicht — öffentlich bestellt und vereidigt wird man von der Industrie- und Handelskammer, und das ist eine Bestellung für eine Person, nicht für ein Unternehmen. Im Haus haben wir einen Dipl. Sachverständigen (DIA) und einen Bauingenieur. Wo eine öffentliche Bestellung verlangt wird, arbeiten wir mit einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zusammen, der das Gutachten prüft und zeichnet. Wir sagen Ihnen offen, welcher der beiden Wege in Ihrem Fall nötig ist.
Ja. Scheidung, Erbauseinandersetzung, Betreuung, Steuer, Bilanz, Streit mit dem Nachbarn — in all diesen Fällen geht es nicht um einen Verkauf. Ein Gutachten ist bei uns keine verdeckte Anbahnung; Sie bekommen die Zahl und sind fertig.
Unverbindlich
Sagen Sie uns, wofür Sie die Zahl brauchen. In zwanzig Minuten wissen Sie, welches Gutachten das richtige ist, wer es unterschreiben muss und was es kostet.